二手房买卖纠纷

买房时卖方有义务告知是“凶宅”吗

2021-01-25
河南锦盾律师事务所

在我国大家对死亡是非常避讳的，尤其是非正常死亡，有些非常连谈论起这个话题都会觉得不吉利，如果房子里有人死亡，或被谈论“有鬼”等，都会被称为凶宅，虽然是“迷信”，但对于这类房屋的买卖，确有着实际的影响，其价格要比正常的房子要便宜的多，而且想卖出去难度也比较大。那么房主或中介在卖房时，有义务告知是“凶宅”吗？
河南锦盾律师事务所表示，这个问题其实很有门道。翻看历年法院的判决书，在“中国裁判文书”上可查的因凶宅而起的纠纷就有三十多起。从租户非正常死亡，导致买家无法装饰婚房，到楼上曾经自杀卖家是否也应披露信息，从卖方是否该承担违约责任，到房屋中介是否具有连带责任，原被告的冲突原因多种多样，法院针对“凶宅披露义务”的看法也莫衷一是。那么，卖家和房屋中介是否有法定的“凶宅披露义务”呢？这就需要我们对“凶宅”先建立一个清晰的认识。

什么是凶宅？
在我国，“凶宅”并非是一个法律概念，买卖凶宅更不是一种特定的法律关系。
法律关系，作为一种具有强制性的社会关系，本身具有谦抑性，主要针对社会关系中的交互行为进行调整，不会过多干预道德关系及社会风俗。这是因为法律关系基于的法，是以权利义务为内容的社会规范，其目的在于将人们的行为纳入统一秩序，强制人们让渡部分权利、约束部分行为；因此，法律调整的范围就必须处于有限状态。
就“凶宅”而言，其虽然会导致大多数人在心理上产生不适，但并不影响正常的居住功能，价格往往也很便宜；对其进行买卖，既不损害社会利益，也不会扰乱国家秩序，不需要强制取缔。
然而，买卖“凶宅”也需要尊重人们“趋吉避凶”的心理习惯，应该遵守公序良俗原则，即不能作出违背公共秩序和善良风俗的行为。因此，如果卖房方隐瞒了这种事实，就可能会为自己带来变更民事法律关系或产生民事法律纠纷的风险。

一般而言人们在生活中评判一套房屋为“凶宅”分别出于以下几种情况：
（1）房屋内有人意外身亡或被害；
（2）房屋内有人自然死亡或自杀；
（3）房屋附近设有火葬场、坟墓等设施。
但是该标准过于宽泛，尤其是将“自然死亡”也纳入“凶宅”的评判标准会阻碍大量的商品房交易，因此在民事审判中法官几乎不采纳该标准。通过对中国裁判文书网上案例的整理，我们可以发现，法院一般认为，只有本质上发生过非自然死亡（包括自杀和凶杀）的房子才构成“凶宅”，且“凶宅”的适用范围不可随意扩大，空间上应仅限于事件发生所在房屋空间，不可扩大至同楼层或相邻物业单位。
卖方凶宅告知义务有无法律依据？
我国法律既没有对凶宅进行界定，也不存在法定的“凶宅告知义务”。但这并不意味着，买方在购房时无权获知该信息，或者卖方可肆意隐瞒而不披露。
如房屋若是凶宅，而卖家或中介又是以一栋普通非凶宅的价格出售，显然违背了公序良俗原则。当买家向卖家询问房屋是否曾今“死过人”或者询问“是否为凶宅”时，若卖家隐瞒，则违反了诚实信用原则。买家可以要求解除合同并退房，必要时卖家还需要承担赔偿违约金的责任。
所以，河南锦盾律师事务所张圣涛律师认为：卖方或中介在出售房屋的时候，应该有说明和告知的义务，尤其是当买家提出相应的问题向卖家询问时，卖家不应该隐瞒相应的信息。