房屋买卖案例

已经抵押的房产还能查封吗

2021-12-30
锦盾律师

通过抵押获得的他人房产，还没有办理过户，却得知该房屋被法院查封了，这种情况下抵押权人的权益该如何保障？已经抵押的房产能被查封吗？
【以案说法】
王某向徐某借款80万元，双方签的有借款协议，在协议中约定以王某名下一套住房做为抵押。双方没有办理抵押登记手续。

借款到期后，王某无力偿还借款本息，于是在2019年11月10日和徐某签订房产转让协议，将其名下住房出售给徐某用于偿还本息。协议签订后，徐某多次要求王某协助办理房产过户，但因为王某欠债太多，为了躲债一直联系不上，也找不着人，导致过户手续不能办理。
而，另一个债权人赵某，与王某因债务纠纷一案，向法院申请了财产保全，法院于2020年5月8日作出了财产保全民事裁定，查封了包含抵押给徐某房产在内的相关财产。王某在法院判决还款后，仍然没有主动履行还款义务，赵某申请了执行，法院作出了执行裁定，拍卖本案所涉房产。
徐某得知这一情况后，马上向法院提出了书面异议，得到的结果却是法院驳回了执行异议申请。

导致此结果，锦盾律师表示原因大致分为两点：
1、徐某与王某签订房产转让协议时，该房产处于法院查封状态。
2、作为抵押权人徐某，未做到合理审查义务，在查封状态下的房产，不能办理过户执行异议申请人是有预期的，其对未办理过户存在过错。
为了避免这种情况的发生，使自己的利益受损，锦盾律师建议：当对方提供房产担保时，抵押权人一定要对该房产的相关信息进行调查；当通过抵押取得房产时，尽早办理过户手续，倘若暂时无法办理过户手续，也要实际占有该房屋；最后保留好抵押方商议担保财产的相关证据，以便产生纠纷时维权使用。